La promocion turistica y otros factores asociados

Promover corrientes turísticas sin analizar previamente las posibilidades de contar con alojamientos y de la posible rentabilidad de esos alojamientos, es un enfoque errado. Por esto fue que el Sr. H. Kruls, asesor de KLM, señaló que las inversiones en alojamientos turísticos dependen de una relación más compleja entre los asientos disponibles en los aviones, las nuevas camas hoteleras y el posible financiamento adecuado para invertir en hoteles o en otros tipos de alojamientos. Vamos a poner un ejemplo para aclarar estas relaciones y su importancia para la toma de decisiones.

Hace años el Sr. C. Everett Johnson, asociado a la firma consultota Kerr y Forster.Inc., dijo que si en este momento se vendieran dos aviones 747 con una configuración de 400 asientos cada uno y suponiendo un uso del 50% de su capacidad instalada en asientos y listos para operar con turistas que podrían permanecer durante 17 noches y de los cuales el 70% demandaría alojamiento hotelero, entonces esos 400 turistas de esos aviones y que demandarían digamos 210 habitaciones, producirán:

210 cuartos x 0,65 x 365 noches = 48.823 cuartos-noches al año
48.823 x 1,9 personas por cuarto noche = 94.663 visitantes-noches
94.663 / 17 noches = 5.568 turistas al año, que demandarían al año unas 2.931 habitaciones adicionales.

De esos 2.931 cuartos adicionales quizá el 75% sean cuartos de hoteles "turísticos" no de lujo y el 25 % restante sean cuartos de hoteles lujosos. Es decir:

2.931 x 0,75= 2.198 cuartos de hoteles de 3 estrellas y 733 cuartos de hoteles de 4 y 5 estrellas.

Pues bien, si la capacidad hotelera en ese país está tarbajando al 90% de capacidad y para esa nueva demanda de camas y de hoteles es necesario invertir en nuevos alojamientos, entonces el número de hoteles necesarios sería como sigue:

2.198 cuartos hoteleros entre 120 cuartos por hotel de 3 estrellas = 18 hoteles de 3 estrellas
733 cuartos hoteleros entre 275 cuartos por hotel de 4/5 entrellas = 3 hoteles de lujo

Y las nuevas inversiones por el total de cuartos necesarios, sería:

Los 2.198 cuartos "turísticos" x US$ 80.000 por cuarto = US$ 176 millones de dólares
Los 733 cuartos de lujo x US$ 180.000 por cuarto = US$ 132 millones de dólares

En esa país entonces habría que invertir US$ 308 millones de dólares para poder ofertar las camas adicioanales.

Ahora surge la siguiente pregunta clave: ¿ Es factible financieramente esa inversión ?. Supongamos que esa inversión se llevaría a cabo con un 60% de crédito bancario ( US$ 185 millones) y con un 40% restante de capital propio (US$ 123 millones). Pues bien, vamos a suponer que el banco concedería ese préstamo con un plazo de 10 años y con un tipo de interés del 10% sobre saldo deudor.

Supongamos que la inversión media pesada es de US$ 95.000 por cuarto y que los hoteles trabajarían una media del 65% al año ( debido a la estacionalidad turística ) con una tarifa media de digamos US$ 100 por cuarto/noche.

Entonces el 60% de crédito de la inversión de US$ 95.000 por cuarto es igual a un préstamo de US$ 57.000 por cuarto y US$ 38.000 de capital propio por cuarto hotelero.

Vamos ahora a estaimar la posible venta anual por cuarto hotelero trabajando a una media del 65% al año: : 365 x 0,65 x US$ 100 = US$ 23.725 como venta de habitaciones y esto multiplicado por 2,5 veces nos daría la venta total por cuarto hotelero , o sea: US$ 59.313 al año.

Así pues, la utilidad del capital propio, antes de deducir los intereses bancarios y la depreciación, sería igual a al 20% de la venta anual por cuarto de US$ 59.313, o sea: US$ 11.863 al año.

Digimos que el préstamo bancario por cuarto sería igual a US$ 57.000 con un plazo de 10 años y al 10% de interés sobre saldos deudores. Así pues, el servicio de la deuda o cuota a pagar con por concepto de principal e interés sería de : US$ 57.000 x 0,162745 = U$ 9.276 por cuarto y año ( US$ 3.576 de principal y US$ 5.700 de interés ).

Ahora podemos estimar una media de depreciación de 20 años de los activos para construir y dotar a un cuarto y entonces US$ 95.000 inversión por cuarto entre 20= US$ 4.750 de depreciación por cuarto y año, que sumado al interés para pagar al banco de US$ 5.700 , daría un total de US$ 10.450 , por lo que el remanente de una posible utlidad gravable sería igual a la utlidad antes de interés y depreciación igual a US$ 11.863 y deducido ahora el pago de interés y la depreciación por cuarto año, daría : US$ 11.863 menos US$ 10.450 = US$ 1.413 ; pero el efectivo en caja sería por cuarto y año : US$ 1.413 de utilidad neta más US$ 4.750 por concepto de depreciación = US$ 6.163 y se restamos de esa cantidad el pago del principal al banco de US$ 3.576, quedaría para los socios del hotel US$ 2.587 por cuarto y año.

Como se puede ver esta cantidad de utilidad neta-neta de US$ 2.587 por cuarto y año para una venta estimada en US$ 59.313, es una utilidad contable de apenas un 4% al año y quizá 8% al año si se toma en cuenta un valor salvado de los activos depreciados.

Esta rentabilidad promedio de digamos el 6% por año para un país como USA con inflación anual del 3%, podría ser aceptable, porque allí la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento sin riesgo es del 4% al año que pagan los Bonos del Estado y el rendimiento del 6% al año es mayor que ese coste de oportunidad y por ello la operación es aceptable.

Pero en una economía latinoamericana con una mayor inflación y con un coste de oportunidad también mayor, es posible que sea una rentabilidad muy baja y de elevado riesgo.

Por todo esto, la pomoción turística tiene que considerar además de una región la promoción del alojamientos turísticos y sus posibilidades de rentabilidad.

Se puede sacar como conclusión que es posible que el alojamiento "POSADA" pueda entonces competir, en ese contexto, con el alojamiento "HOTEL".

Recordemos lo que señaló en su momento el Director del CLUB MED, el Sr. Gilbert Triganó, cuando afirmó que en esos clubes no se podían dar el lujo de tener 25 camareras y varios bell-boys dedicados al trabajo de atender a la clientela, pues eso sería muy costoso para un club vacacional y para una posada u otro alojamiento alternativo.

Si la rentabilidad neta-neta de una posada es del 20% al año, entonces parece que esa inversión en ese tipo de alojamiento sería adecuada para el viajero medio y de mediano poder de gasto.