Las fases del marketing en Cancún (México)

• A lo largo del proceso de desarrollo turístico de Cancún es posible observar diferentes fases.

• Primero vino una fase, que inicia en 1974 y concluye a mediados de los años ochenta en la que se construyeron los primeros hoteles y Cancún se caracterizó por ser un destino exclusivo, para turistas con alta capacidad de gasto.

• A esta fase le sigue una etapa de rápido crecimiento de la infraestructura hotelera en la segunda mitad de los años ochenta. El crecimiento en el número de habitaciones – Cancún pasó de 8 mil a 17 mil en apenas cuatro años – obligó a poner en manos de las agencias mayoristas la ocupación de la oferta hotelera, reduciéndose las tarifas, entre otras consecuencias.

• La tercera fase se superpone a la segunda. A fines de los años ochenta surge el tiempo compartido, modalidad que se regula y ordena a principios de los años noventa, cuando tiene su máximo crecimiento al contarse más de 20 desarrollos que comercializan toda o parte de su oferta a través de este sistema.

• Un cuarto período en el desarrollo de Cancún inició a mediados de los años noventa, cuando surgió el sistema todo incluido. Esta modalidad fue ganando terreno a paso acelerado, hasta llegar en la actualidad a abarcar poco más de la mitad de los turistas que vacacionan en Cancún.

• Es posible identificar una quinta fase en el desarrollo de Cancún desde hace unos pocos años a la fecha; esta consiste en el desarrollo de grandes edificios de condominios de tiempo completo sobre el frente de playa de la Zona Hotelera.


• Si bien el Plan Maestro de Fonatur contempló desde un comienzo áreas destinadas a la construcción de vivienda residencial en la Zona Hotelera, ahora la construcción de torres de condominios de tiempo completo está avanzando sobre terrenos cuyo uso de suelo era hotelero.

• A los condominios Salvia, Brisas y Torre Dorada, los más antiguos que existen en la Zona Hotelera, se han incorporado Maralago, Portofino Bay View Grand y Las Olas. Maralago se construyó en el lote donde se ubicara previamente el hotel Aristos y los otros dos desarrollos también fueron construidos sobre lotes con uso de suelo hotelero. Entre los tres desarrollos inmobiliarios suman alrededor de 300 viviendas.

• A estos proyectos vienen a incorporarse otros condominios de tiempo completo que se edificarán en terrenos donde había hoteles que ya no fueron rehabilitados tras el paso del huracán Wilma. En este grupo se encuentran la torre frontal del hotel Sheraton y los hoteles Miramar y Villas Tacul.

• Adicionalmente a estos desarrollos también se encuentran en etapa de construcción los Condominios Punta Cancún, Emerald Tower y Lahía en el frente de playa de la Zona Hotelera y sobre el margen de la laguna Nichupté están Marina Point y Lagoon Lofts, además de otros desarrollos en Isla Dorada. Entre todos, estos proyectos suman alrededor de mil viviendas.

• Cerca de la Zona Hotelera está el mega desarrollo de Puerto Cancún. En él ya se construyen los siguientes edificios de condominios: Palmeras, Maioris Tower, Cancún Towers, Isola Cancún y La Playa, además de otros desarrollos dentro del proyecto Novo Cancún, cuya área total de más de 10 hectáreas incluye también residencias unifamiliares.

• Estos desarrollos de condominios de tiempo completo constituyen quizá el ejemplo más claro de la actual tendencia de desarrollo de Cancún, ya que Puerto Cancún también considera en su plan maestro la construcción de hoteles, y ninguno de éstos siquiera ha sido anunciado.

• El impacto que causará esta nueva tendencia en la economía y desarrollo urbano de Cancún será discutido en una próxima entrega: ¿generan estos condominios más o menos empleos que un hotel?, ¿refuerzan o disminuyen el ritmo de crecimiento económico del destino?.